Memilih Perumahan yang Memiliki Nilai Investasi

PEMBANGUNAN properti yang marak di Jakarta ataupun satelit Jakarta membuat masyarakat semakin banyak mempunyai pilihan. Akibatnya, pengembang berlomba-lomba mencari berbagai terobosan agar kawasan hunian yang dikembangkannya tetap menjadi pilihan masyarakat.

Di Jakarta, pengembang berlombalomba mengembangkan kawasan perumahan di pusat bisnis (central business district/CBD). Sejumlah kalangan menilai, membangun perumahan di tempat tersebut memiliki prospek yang cerah karena penghuni tidak perlu pergi jauh untuk melakukan aktivitas pekerjaannya.


Menurut Head of Research and Consultancy Procon Indah Utami Prastiana, tingginya jumlah unit rumah yang belum terjual di Jabodetabek, membuat pengembang berusaha mencari berbagai cara dalam memasarkan unit-unitnya. Di antaranya dengan meningkatkan fasilitas, pelayanan, dan aksesibilitas dalam menarik calon pembeli.

Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan Procon Indah, total penyerapan rumah selama kuartal II 2008 di Jabodetabek mencapai 5.281 unit. Dengan perincian, sekitar 39 persen di Bogor, 32 persen di Tangerang, 24 persen di Bekasi, dan 5 persen di Jakarta. "Bogor dan Tangerang masih merupakan tempat yang paling diminati untuk tempat tinggal," terangnya.

Dia menjelaskan, pengembang di Bogor sukses menjual kawasan huniannya karena menawarkan suasana yang berbeda kepada masyarakat, misalkan saja keindahan alam. Sedangkan pengembang di Tangerang menawarkan konsep baru, seperti e-living serta meningkatkan privasi dan keamanan pada klaster yang dibangun.

Selain itu, di Tangerang cukup banyak diminati masyarakat menengah atas karena daerah itu memiliki sarana dan prasarana yang cenderung lebih memadai dibandingkan kawasan lain. Sedangkan Bogor dinilai sangat cocok dijadikan tempat tinggal karena udaranya relatif lebih dingin. Karena itulah, cukup banyak pengembang yang membangun kawasan hunian di dua daerah tersebut.

Dibandingkan kuartal sebelumnya, harga tanah di perumahan Jabotabek meningkat dengan rata-rata pertumbuhan sebesar 3 persen hingga 5 persen. Kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) yang terjadi pada beberapa waktu lalu menjadi penyebab utama dari kenaikan harga jual rumah. Persentase peningkatan harga jual tersebut berkisar pada 3 persen hingga 10 persen.
Kendati begitu, hal itu kurang mempengaruhi penjualan karena sebulan sebelum menaikkan harga, pengembang telah memberikan informasi terlebih dahulu. Sehingga banyak yang memutuskan membeli sebelum harga jual dinaikkan.

Sementara untuk kawasan Jakarta, kawasan hunian yang banyak mendapatkan sorotan adalah jenis kondominium. Walaupun pasokan baru bermunculan, harga jual kondominium existing di lokasi CBD maupun di luar CBD mengalami peningkatan.
Harga rata-rata jual kondominium existing mengalami kenaikan 3,33 persen atau menjadi Rp14,1 juta per meter persegi.

Utami memperkirakan pada 2009 hingga 2010 mendatang, akan semakin banyak pengembang yang membangun kondominium di Jakarta, khususnya Jakarta Pusat dan Selatan. Di Jakarta Pusat, akan fokus di Kemayoran dan sekitar Bundaran HI, sedangkan Jakarta Selatan di Jalan Satrio, Kuningan.

Manager Riset Jones Lang LaSalle Indonesia Anton Sitorus mengatakan, jarak dan waktu tempuh ke akses transportasi menjadi penyebab utama dalam menentukan pilihan membeli rumah dalam sebuah kawasan hunian. Daerah seperti itu biasanya terletak di dekat pintu masuk jalan tol lingkar luar Jakarta (Jakarta Outer Ring Road/JORR). "Dekat dengan akses transportasi merupakan nilai tambah kawasan hunian," tuturnya.

Semakin dekat dengan JORR, akan mempengaruhi harga tanah yang akan dijual. Kenaikan tersebut akan berpengaruh pada harga unit yang dijual. Selain itu, sejak beberapa waktu terakhir sejumlah pengembang terpaksa menaikkan harga jual unit yang dibangun akibat tingginya biaya produksi. "Kenaikan bervariasi, mulai 10 persen hingga 15 persen," jelasnya. Faktor- faktor lain yang dapat mempengaruhi harga kawasan antara lain, jarak dari pusat bisnis atau central business district, aksesibilitas, konteks, dan sekeliling lingkungan.

Serta lokasi yang dekat dengan fasilitas umum dan ketersediaan fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, terminal busway, dan pasar biasanya akan membuat harga lahan menjadi semakin tinggi. Luas lahan dan status kepemilikan lahan juga cukup mempengaruhi harga properti.

Adanya rencana pemerintah dalam mengembangkan sebuah kawasan bisa juga menjadi penyebab kenaikan harga properti. Misalkan saja, rencana pemerintah mengembangkan kawasan pada Sentra Primer Baru Barat (SPBB) dan Sentra Primer Baru Timur (SPBT). Pembangunan yang makin marak di SPBB menyebabkan kenaikan harga properti di sekitar kawasan tersebut ke kisaran Rp8juta hingga Rp10 juta/m2 dan membuat para pemilik lahan berlomba untuk melakukan aksi holdatas asetnya.

Sejak lima tahun terakhir, cukup banyak kondominium yang masuk ke pasar. Namun begitu, sejak setahun terakhir pertumbuhanya sedikit mengalami perlambatan. Kenaikan harga pada kondominium sendiri cukup bervariasi. Bila dekat atau terletak di kawasan CBD, kenaikannya berkisar 10 persen hingga 20 persen. Kalau di daerah yang kurang populer maksimal 5 persen.

Sedangkan untuk daerah satelit, dia mengaku cukup sulit untuk memberikan penilaian secara keseluruhan. Proyek hunian yang kurang diminati di suatu daerah tidak bisa dijadikan sebagai sebuah kesimpulan kalau nilai properti di daerah tersebut relatif kurang.? Contohnya, sejumlah kalangan beranggapan kawasan hunian Lippo Karawaci dinilai lebih baik daripada Lippo Cikarang. Bukan berarti kawasan hunian di Tangerang lebih baik daripada Bekasi. Karena pada kenyataannya, kawasan hunian Lippo Cikarang masih jauh lebih baik dari pada sejumlah kawasan hunian di Tangerang.

Ketua DPD AREBI (Asosiasi Real Estat Broker Indonesia) DKI Jakarta Hary Jap, menuturkan, kenaikan harga kawasan hunian yang dilempar ke pasar sangat dipengaruhi faktor fundamental, yakni kenaikan bahan bangunan. Karena itulah, kecenderungan tersebut tidak hanya terjadi pada satu atau dua lokasi proyek saja, melainkan semua proyek. "Harga minyak bumi yang cenderung turun, mungkin hingga akhir tahun harga jual properti tidak akan? berubah," tuturnya.
(sindo//tty)